- Zugewinnausgleich im Fall einer Scheidung

Unser Deutsches Familienrecht als Teil des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kennt drei Güterstände, nämlich

- die Zugewinngemeinschaft
- die Gütertrennung
- die Gütergemeinschaft.

Wenn Ehegatten nicht durch einen Ehevertrag etwas anderes vereinbart haben, so leben sie ab dem Zeitpunkt der Eheschließung im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies ist seit Jahrzehnten der gesetzliche Güterstand in der Bundsrepublik Deutschland.

Da die Ehen überwiegend ohne Ehevertrag geführt werden, beschränken sich die nachfolgenden Ausführungen auf den am häufigsten vorkommenden Fall des Auseinandersetzens einer Zugewinngemeinschaft im Fall der Ehescheidung.

Weit verbreitet ist die Meinung, dass der Begriff „Zugewinngemeinschaft“ eine Vermögensgemeinschaft bzgl. des in der Ehe durch einen Ehegatten erworbenen Vermögens darstellt. Dies ist jedoch nicht der Fall. Der Begriff ist insoweit irreführend.

Denn trotz des Bestehens einer Ehe bleiben die Gegenstände Eigentum desjenigen, der sie bereits vor der Ehe hatte oder sie während der Ehe erwirbt. Jeder Ehegatte verwaltet sein Vermögen selbständig und kann grundsätzlich frei darüber verfügen. Es gibt nur Einschränkungen insoweit, dass verhindert wird, dass ein Ehegatte den anderen um seinen Zugewinnausgleich für den Fall der Scheidung bringt.

Aufgrund der Vermögenstrennung des jeweiligen Vermögens der Ehegatten haftet ein Ehegatte auch grundsätzlich nicht für die Schulden des anderen, egal ob dieser die Schulden vor der Ehe hatte oder sie erst während der Ehe aufgebaut hat.

Eine Schuldmithaftung entsteht, von einer Ausnahme abgesehen, nur deshalb, weil sich der andere Ehegatte bei der Kreditaufnahme mitverpflichtet oder die Bürgschaft übernimmt. Alleine durch die Eheschließung wird der andere Ehegatte in keinster Weise (automatisch) mitverpflichtet.

Wenn die Parteien somit keinen Ehevertrag geschlossen haben, ist im Zuge der Auflösung der Ehe auch die Frage des Zugewinnausgleiches zu klären. Zugewinn ist nach dem Gesetz der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt. Es werden auch nicht einzelne Gegenstände ausgeglichen, sondern es wird eine Vermögensaufstellung insgesamt vorgenommen und dann verglichen, ob das gesamte Vermögen, also Bargeld, Wertpapiere, Sparkonten, Kraftfahrzeuge etc. mehr wert sind als es das gesamte Vermögen zum Zeitpunkt der Heirat war. Ist das Endvermögen geringer als das Anfangsvermögen, so ist der Zugewinn mit Null anzusetzen. Also auch hier muss sich der andere Ehegatte nicht an den „Verlusten“ beteiligen.

Die Ermittlung des Endvermögens dürfte relativ einfach sein, denn jedem ist sicherlich bekannt, was er aktuell an Vermögenswerten besitzt. Soweit sich die Eheleute über den Wert eines Hauses, eines Unternehmens etc. streiten, wird der Wert von einem Gutachter nach festgelegten Kriterien ermittelt.

Schwieriger wird es, gerade wenn die Eheschließung lange zurückliegt, sein Anfangsvermögen zusammenzustellen, also aufzulisten, welche Vermögensgegenstände der einzelne Ehegatte bei der Eheschließung besessen hat. Deshalb kann nur dazu geraten werden, dass die Ehegatten bei Eheschließung den Bestand ihres Vermögens an diesem Tag festhalten. Ansonsten muss der gesamte Wert des Anfangsvermögens später mühsam ermittelt werden. Zum Anfangsvermögen gehört aber nicht nur das bei der Heirat vorhandene Vermögen, sondern es wird auch das hinzugerechnet, was einer der Ehegatten im Lauf der Ehe durch eine Erbschaft erwirbt bzw. was ihm dadurch zufließt, dass mit der Übergabe ein künftiger Erbgang vorweg genommen werden soll und auch was dem Ehegatten von einem Dritten geschenkt wird.

Denn die Zugwinngemeinschaft geht davon aus, dass die Vermögensmehrung bei den Ehegatten dadurch erfolgt, dass beide entsprechend zusammen wirken, um sich etwas zu schaffen, wobei die Eigentumsverhältnisse, wie eingangs erwähnt, unberührt bleiben. Jedoch soll der andere Ehegatte davon profitieren, dass durch das gemeinsame Zusammenwirken auf Seiten des anderen Ehegatten eine Vermögensmehrung eingetreten ist.

Bei Schenkungen oder Erbschaften ist dies bekanntlich nicht der Fall, denn es ist sicherlich nicht der Verdienst des anderen Ehegatten, dass einer Schenkungen oder Erbschaften erhielt.

Wenn nun also die beiden Vermögensmassen (Anfangs- und Endvermögen) ermittelt wurden, wobei zum Anfangsvermögen Schenkungen und Erbschaften gezählt werden, so ist es notwendig, um Anfangs- und Endvermögen miteinander vergleichen zu können, den Kaufkraftschwund auszugleichen. Denn es dürfte jedem einleuchten, dass man bei einem unterstellten Anfangsvermögen von DM 10.000,00 im Jahre 1980 wesentlich mehr für diesen Betrag kaufen konnte als im Jahre 2003 mit DM 10.000,00 bzw. € 5.112,92.

Deshalb ist der Betrag des Anfangsvermögens mit einem Inflationsfaktor umzurechnen, um den Kaufkraftschwund auszugleichen. Das statistische Bundesamt gibt monatlich den Inflationsfaktor bekannt, so dass damit das Anfangsvermögen relativ einfach auf die heute herrschenden Kaufkraftverhältnisse umgerechnet werden kann.

Wenn nun bei beiden Ehegatten der Vergleich zwischen Anfangs- und Endvermögen ergibt, dass die Vermögensmehrung, also der Zugewinn, bei einem Ehegatten größer ist, so muss er von der bestehenden Differenz die Hälfte dem anderen Ehegatten abgeben. Dies hat zur Konsequenz, dass das Gesetz beide Ehegatten so behandelt, als hätte auf beiden Seiten die gleiche Vermögensmehrung stattgefunden. Ausgeglichen wird im Falle einer Scheidung somit nicht das beiderseitige Vermögen, sondern nur die beiderseitige Wertsteigerung, die das Vermögen erfahren hat, solange die Ehe Bestand hatte.

Joachim Ernst
Rechtsanwalt + Fachanwalt für Familienrecht

Jeder, der schon einmal beim Rechtsanwalt war, hat die Erfahrung bereits gemacht: Rechtsstreitigkeiten sind teuer. Gerade bei Streitwerten unter EUR 5.000,– sind die Kosten für Gericht und Anwalt oftmals höher wie die Hauptforderung. Häufig besteht daher der Wunsch, die Bezahlung des Anwalts doch vom Erfolg in der Sache abhängig zu machen. Aber: Vereinbarungen des Mandanten mit dem Rechtsanwalt, durch die eine Vergütung oder ihre Höhe vom Ausgang der Sache oder vom Erfolg der anwaltlichen Tätigkeit abhängig gemacht wird (Erfolgshonorar) oder nach denen der Rechtsanwalt einen Teil des erstrittenen Betrages als Honorar erhält (quota litis), sind gemäß § 49 b Abs. 2 der Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) unzulässig. Seit Jahrzehnten war es ständige Rechtsprechung, dass solche Erfolgshonorare jedweder Art standes- und sittenwidrig seien. Begründet wurde dies damit, dass der Rechtsanwalt als Organ der Rechtspflege seine Unhängigkeit bewahren sollte. Diese aber sei gefährdet, wenn der Rechtsanwalt sein eigenes Interesse an angemessener Vergütung mit dem Interesse der Partei am Obsiegen des Prozesses verbindet.

Dieses gesetzliche Verbot anwaltlicher Erfolgshonorare stand nunmehr auf dem Prüfstand vor dem Bundesverfassungsgericht. Das BVerfG hat mit Urteil vom 12.12.2006 (Az.: 1 BvR 2576/04) entschieden, dass das Verbot anwaltlicher Erfolgshonorare einschließlich des Verbotes der quota litis mit Art. 12 Abs. 1 Grundgesetz insoweit nicht vereinbar ist, als es keine Ausnahme für den Fall zulässt, dass der Rechtsanwalt mit der Vereinbarung einer erfolgsbasierten Vergütung besonderen Umständen in der Person des Auftraggebers Rechnung trägt, die diesen sonst davon abhielten, seine Rechte zu verfolgen. Denn, so das BVerfG: “Die Unzulässigkeit anwaltlicher Erfolgshonorare fördert hier nicht die Rechtsschutzgewährung, sondern erschwert den Weg zu ihr.” Das Bundesverfassungsgericht fordert daher die Schaffung eines Ausnahmetatbestandes für die Fälle, in denen aufgrund der wirtschaftlichen Situation des Auftraggebers bei verständiger Betrachtung erst die Vereinbarung einer erfolgsbasierten Vergütung die Inanspruchnahme qualifizierter anwaltlicher Hilfe ermöglicht. Die verfassungsgemäße Neuregelung soll bis zum 30. Juni 2008 erfolgen. Bis dahin bleiben die bisherigen Verbotsregelungen anwendbar.

Die Bundesregierung hat am 18.12.2007 einen Gesetzentwurf zur Neuregelung des Verbots der Vereinbarung von Erfolgshonoraren beschlossen. Künftig können Rechtsanwalt und Mandant eine erfolgsabhängige Vergütung im Einzelfall vereinbaren, wenn der Rechtssuchende ohne diese Möglichkeit davon absehen würde, den Rechtsweg zu beschreiten. Z.B. wenn ein Geschädigter eine hohe Schmerzensgeldforderung geltend machen, aber im Verlustfall nicht zusätzlich zu den Gerichtskosten und gegnerischen Anwaltskosten auch noch die eigenen Anwaltskosten tragen will. Oder wenn ein mittelständischer Unternehmer eine hohe Vergütungsforderung geltend machen will und angesichts umfangreicher Gewährleistungseinreden das Prozessrisiko erheblich ist.

Verfasser: © RA Andreas Nowak
Kanzlei Dr. Roth & Kollegen, Saarstraße 35, 91207 Lauf
Tel. 09123/99959-0, Fax: 09123/99959-99; web: www.kanzlei-drroth.de

Bußgeld droht ab 24.05.2004!

Auch wenn Sie es noch nicht glauben: es trifft fast jeden Unternehmer und Freiberufler (Ärzte, Architekten, Rechtsanwälte, etc.): am 23.5.2004 läuft die dreijährige Übergangsfrist ab – spätestens zu diesem Zeitpunkt muss jegliche Verwendung personenbezogener Daten auf das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) abgestimmt sein, und zwar auch in der Privatwirtschaft! Und das BDSG schreibt den Unternehmen u.a. zwingend vor, einen Datenschutzbeauftragten zu bestellen, wenn mehr als 4 Mitarbeiter mit der automatisierten Verarbeitung personenbezogener Daten beschäftigt sind (dabei ist im Zweifel jeder Mitarbeiter einzurechnen, der Arbeitsvorgänge automatisiert bearbeitet, die Kunden, Interessenten oder Beschäftigte betreffen). Bei lediglich manueller Verarbeitung ist ein Datenschutzbeauftragter ab 20 Mitarbeitern zu bestellen. Unabhängig von der Anzahl der Arbeitnehmer, ist ein Datenschutzbeauftragter u.a. dann zu bestellen, wenn personenbezogenen Daten geschäftsmäßig zum Zweck der Übermittlung oder der anonymisierten Übermittlung, verarbeitet, erhoben oder genutzt werden.

Der Datenschutzbeauftragte muss fachkundig sein, also eine Ausbildung und Qualifikation nachweisen und sich fortbilden. Allerdings ist es nicht erforderlich, dass der Datenschutzbeauftragte dem Unternehmen angehört. Es ist daher auch möglich einen externen Datenschutzbeauftragten auf der Grundlage eines Dienstvertrags zu bestellen.

Aber auch wenn für Sie die Bestellung eines Datenschutzbeauftragten nicht erforderlich sein sollte, so sind die weiteren, umfangreichen Regelungen zum Datenschutz zu beachten. Hierzu ein kurzer Überblick: Grundsätzlich richten sich die gesetzlichen Vorschriften nach den Regelungen des BDSG. Spezielle Vorschriften finden sich darüber hinaus beispielsweise im Betriebsverfassungsgesetz und Telekommunikationsgesetz und in Bayern im Bayerischen Datenschutzgesetz (BayDSG) und seinen Vollzugsvorschriften. Grundlage ist in jedem Fall die Erhebung, Speicherung oder Verarbeitung/Nutzung personenbezogener Daten. Dies sind nach § 3 Abs. 1 BDSG sowohl persönliche als auch sachliche Daten jeglicher Personen, die im Zusammenhang mit der Ausübung der Geschäftstätigkeit erhoben werden. Aufgrund vorgenannter Regelungen

• sollen nur so viele Daten wie für das Vertragsverhältnis mit Kunden oder Mitarbeitern nötig erhoben werden (Datensparsamkeit).
• sind Betroffene von der Verarbeitung ihrer Daten umfassend zu informieren und deren Zustimmung einzuholen (z.B. mit Datenschutzklauseln in Verträgen).
• ist für größtmögliche technische Sicherheitsmaßnahmen für den Schutz der Daten zu sorgen (z. B. durch Vergabe von Zugriffsrechten, Kennwörter für PC, E-Mail-Verschlüsselung, sorgfältige Aktenvernichtung).
• sollte die Verpflichtung zur Wahrung des Datengeheimnisses im Arbeitsvertrag als Klausel vorhanden sein.
• ist das Führen eines Verfahrensverzeichnisses, d.h. einer Übersicht über Verfahren automatisierter Verarbeitungen personenbezogener Daten für jedes Unternehmen verpflichtend (Genaueres siehe § 4 e und g BDSG). Die Überprüfung des Verfahrensverzeichnisses ist ein wesentlicher Bestandteil der Prüfung durch die Datenschutzaufsichtsbehörde!

Die Aufsichtsbehörde (hier die Regierung von Mittelfranken) kontrolliert die Ausführung des BDSG und der anderer Vorschriften über den Datenschutz.

Verantwortlich für die Einhaltung des Datenschutzes im Sinne des Gesetzes ist die Unternehmensleitung. Die Datenschutzaufsichtsbehörde ist z.B. bei Nichtbeachtung der Verpflichtung zur Führung eines Verfahrensverzeichnisses bzw. ungenügender Fachkundigkeit des Datenschutzbeauftragten zu speziellen Anordnungen befugt. Ferner ist zu beachten, dass Betroffene (z. B. Kunden, Mitarbeiter) Schadensersatzansprüche geltend machen können, wenn sie nicht umfassend über die Verwendung ihrer Daten aufgeklärt wurden. Mit der Novellierung des BDSG wurden außerdem die Sanktionen bei Verletzung der Vorschriften verschärft: Ordnungswidrigkeiten können z. B. mit Geldbußen bis zu 250.000 € geahndet werden.

Weitergehende Informationen erhalten Sie in der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Roth + Kollegen, Ansprechpartner RA Nowag, Saarstr. 35, 91207 Lauf (Tel.: 09123/99959-0, Fax: 09123/99959-99) oder im Internet z.B. unter http://www.datenschutz-bayern.de; http://www.bfd.bund.de oder http://www.datenschutz.de.

Augen auf beim Autokauf!!!

Mit der Schuldrechtsreform 2002 zur Umsetzung der EU-Verbrauchsgüterkaufrichtlinie 1999/44-EG wurden die Karten auch beim Autokauf neu gemischt und verteilt. Die gesetzlichen Neuregelungen haben bereits mehrfach den Bundesgerichtshof beschäftigt. Hier einige grundsätzlichen Entscheidungen aus der letzen Zeit:

BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 259/06 – Zur Beweislastumkehr gemäß § 476 BGB bei beschädigter Zylinderkopfdichtung und gerissenen Ventilstegen eines Gebrauchtwagens

Ein Käufer ist nur dann zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn die Kaufsache, hier ein Fahrzeug, bereits bei Übergabe mangelhaft war. Nach § 476 BGB wird regelmäßig vermutet, dass ein Sachmangel, der sich innerhalb von sechs Monaten seit der Übergabe an den Käufer zeigt, schon bei der Übergabe vorhanden war. Dies gilt aber nicht, wenn diese Vermutung “mit der Art der Sache und des Mangels unvereinbar ist”. Der BGH hatte in zwei früher entschiedenen Fällen – dem Zahnriemenfall und dem Turboladerfall – eine Beweislastumkehr zugunsten des Käufers verneint. In diesen Fällen konnte nicht geklärt werden, ob ein Sachmangel oder nur gewöhnlicher Verschleiß am Fahrzeug vorlag. Im neuerlichen Fall hingegen stand fest, dass die Zylinderkopfdichtung defekt und die Ventilstege gerissen, das Fahrzeug also mangelhaft war. Ungeklärt geblieben ist allein die Frage, ob der Defekt bereits vor der Übergabe des Fahrzeugs an den Kläger eingetreten waren oder ob sie erst danach – z.B. durch einen Fahr- oder Bedienfehler des Klägers – entstanden sind. Insoweit begründet § 476 BGB die Vermutung, dass die – feststehenden – Mängel bereits bei Übergabe vorgelegen haben. Allerdings sollte man dabei nicht übersehen, dass § 476 BGB nur eine Vermutung begründet. Der Verkäufer hat gem. § 292 ZPO im Prozess die Möglichkeit, diese Vermutung durch Beweis des Gegenteils (z.B. durch ein Sachverständigengutachten) zu widerlegen.

BGH, Urteil vom 28. November 2007 – VIII ZR 16/07- Zum Anspruch des Käufers auf Erstattung von Mietwagenkosten nach Rücktritt vom Kaufvertrag

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Anspruch auf Ersatz eines Nutzungsausfallschadens grundsätzlich in Betracht kommt, wenn der Käufer ein gekauftes Fahrzeug infolge eines Sachmangels nicht nutzen kann. Im vorliegenden Fall bestand ein solcher Anspruch aber nicht, weil die Käuferin das Fahrzeug aufgrund eines anderweitigen Unfalles sowieso nicht nutzen konnte, auch nicht, wenn es mangelfrei gewesen wäre.

BGH, Urt. v. 8. Januar 2008 – X ZR 97/05 – Zum Ort der Nachbesserung.

Während das OLG München mit Urteil vom 12.10.2005 – 15 U 2190/05 noch entschieden hat, dass die aus einem Kaufvertrag zu leistende Nacherfüllung grundsätzlich am Wohnort des Käufers zu erfolgen habe, war ein anderer Senat des OLG München nach seinem Urteil vom 20.06.2007 – 20 U 2204/07 der Ansicht, dass sich bei dem Kauf eines Fahrzeugs für private Zwecke, in welchem für die Durchführung der Nacherfüllung ein Ort nicht bestimmt wurde, sich der Leistungsort für die Nacherfüllung grundsätzlich nach dem ursprünglichen Leistungsort des durch den Kaufvertrag begründeten Primärleistungsanspruchs richte – mit anderen Worten, dort, wo das Fahrzeug verkauft wird, in der Regel also beim Verkäufer. Der BGH hat klargestellt, dass die Nachbesserung dort zu erbringen ist, wo das nachzubessernde Werk/Kaufgegenstand sich vertragsgemäß befindet. Denn Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten der Nachbesserung fallen allein dem Verkäufer zur Last. Mit dieser Lastenverteilung und Interessenwertung wäre es nicht zu vereinbaren, wenn der Erwerber des Kaufgegenstandes diesen an den Sitz des Lieferanten verbringen müsste, was dem Abnehmer insbesondere bei größeren Gegenständen vielfach nicht oder nur schwer möglich sein wird. Aber Achtung: dies gilt nur dann, wenn keine anderweitigen Absprachen der Parteien vorliegen.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2008 – VIII ZR 246/06, Zum Anspruch des Verkäufers auf Schadensersatz nach einem unberechtigten Mangelbeseitigungsverlangen des Käufers

Dem Verkäufer steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Käufer unberechtigt zur Mangelbeseitigung auffordert und damit eine gegenüber dem Verkäufer bestehende vertragliche Pflicht schuldhaft verletzt (§ 280 Abs. 1 BGB). Ein unberechtigtes Mangelbeseitigungsverlangen nach § 439 Abs. 1 BGB stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragsverletzung dar, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass ein Mangel des Kaufgegenstands nicht vorliegt, sondern die Ursache für die von ihm beanstandete Erscheinung in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt. Der Käufer muss im Rahmen seiner Möglichkeiten sorgfältig überprüfen, ob die von ihm beanstandete Erscheinung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die nicht dem Verantwortungsbereich des Verkäufers zuzuordnen ist. Bleibt dabei ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, darf der Käufer Mängelrechte geltend machen, ohne Schadensersatzpflichten wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung befürchten zu müssen, auch wenn sich sein Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt.

BGH, Urteil vom 12. März 2008 – VIII ZR 253/05- Zur Bedeutung der Angabe “Unfallschäden lt. Vorbesitzer: Nein” beim Kauf eines Gebrauchtwagens von einem Fahrzeughändler

Ein Sachmangel eines Gebrauchtfahrzeugs liegt bereits in der Eigenschaft als Unfallwagen (§ 434 BGB). Zwar liegt in der Angabe “Unfallschäden lt. Vorbesitzer: Nein” keine positive Beschaffenheitsvereinbarung des Inhalts getroffen, dass das verkaufte Fahrzeug unfallfrei ist. Auch könne man nicht erwarten, dass der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die Haftung für die Richtigkeit der Angabe übernehmen wollte. Immerhin hat er diese mit dem Vorbehalt “laut Vorbesitzer” versehen. Auch wurde mit dieser Angabe keine negative Beschaffenheitsvereinbarung des Inhalts, dass das Fahrzeug möglicherweise nicht unfallfrei ist, geschlossen. Die Frage eines möglichen Unfallschadens bleibt mit dieser Formulierung schlicht offen. Nach dem Urteil des BGH kommt es hierauf aber nicht an. Bereits in der Eigenschaft des Fahrzeugs als Unfallwagen liegt ein Sachmangel (so bereits BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 330/06: Unfallwageneigenschaft als Sachmangel eines Gebrauchtwagens). Der Käufer eines gebrauchten Kraftfahrzeugs kann, wenn keine besonderen Umstände vorliegen, im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB erwarten, dass das Fahrzeug keinen Unfall erlitten hat, bei dem es zu mehr als “Bagatellschäden” gekommen ist. Und da der Mangel, der in der Eigenschaft des Fahrzeugs als Unfallwagen liegt, nicht behebbar ist (§ 326 Abs. 5 BGB), braucht der Käufer vor Vertragsrücktritt den Verkäufer noch nicht einmal zur Nachbesserung auffordern.

Verfasser: © RA A. Nowag, Fachanwalt für Versicherungsrecht,
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- Neuregelungen des Wohnraummietrechts – endlich geschafft!!!

Eine Reform des Mietrechts, das seit in Kraft treten des Bürgerlichen Gesetzbuches vor nunmehr über 100 Jahren geprägt ist durch wechselnde politische und wirtschaftliche Entwicklungen und den damit einhergehenden zahlreichen gesetzlichen Änderungen, ist seit langem überfällig. Mit dem nunmehr zum 01. September 2001 angekündigten in Krafttreten der Mietrechtsreform soll das geltende Mietrecht vereinfacht, neugegliedert und inhaltlich modernisiert werden , um letztlich für Mieter und Vermieter verständlicher und übersichtlicher zu werden. Daneben soll umweltbewusstes Verhalten durch Energiesparanreize ebenso gefördert werden, wie Investitionen in den Bau privater Mietwohnungen. Weiterhin soll aufgrund der angestrebten Transparenz die Zahl der jährlich mehr als 300.000 Mietprozesse gesenkt werden. Inhaltlichen Änderungen des Wohnraummietrechts haben sich insbesondere bei folgenden Punkten ergeben.

1. Mieterhöhungen

a) Die bisher im Gesetz zur Regelung der Miethöhe normierten Vorschriften zu Mieterhöhungen werden nunmehr in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen und erfahren dabei einige Änderungen.

Das Wohnraummietrecht kennt seit Jahrzehnten das Vergleichsmietensystem. Mieterhöhungen sind dabei regelmäßig nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Daneben kann bisher eine Erhöhung lediglich mit gestiegenen Betriebs- und Kapitalkosten oder mit der Durchführung von baulichen Änderungen begründet werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann bisher ermittelt werden durch einen einfachen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten sowie durch die Benennung der Mieten dreier Vergleichswohnungen.

Mit der Neuregelung wird nunmehr die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erleichtert und objektiviert. Hierzu können die Gemeinden künftig eine Mietdatenbank einrichten. Als weitere Alternative wird der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und von der Gemeinde und Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt werden muss. Hierdurch soll das Mieterhöhungsverfahren vereinfacht und Streitigkeiten vermieden werden. Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung dem Mieter, soweit ein qualifizierter Mietspiegel in der Gemeinde existiert, dessen konkrete Angaben zwingend mitteilen. Aufgrund des allseitigen Anerkenntnisses des qualifizierten Mietspiegels besteht in einem Mieterhöhungsprozess die – widerlegbare – Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

b) Die seit 01.09.1998 für alle Mieterhöhungen geltende Kappungsgrenze von 30 % wird auf 20 % gesenkt, das heißt, dass ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nunmehr nur um insgesamt 20 % anheben darf.

c) Die bisher nach § 5 Miethöhegesetz bestehende Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete wird ersatzlos gestrichen.

d) Der bestehende Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird beibehalten. Der sogenannte “Wucherparagraph” in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einer überhöhten Miete zur bußgeldbedrohten Ordnungswidrigkeit. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Lediglich soweit die Kostenmiete höher liegt, darf diese Grenze überschritten werden. Damit wird die 1993 eingeführte Beschränkung des Kostendeckungsgrundsatzes für Altbauten wieder aufgehoben.

d) Der bestehende Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird beibehalten. Der sogenannte “Wucherparagraph” in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einer überhöhten Miete zur bußgeldbedrohten Ordnungswidrigkeit. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Lediglich soweit die Kostenmiete höher liegt, darf diese Grenze überschritten werden. Damit wird die 1993 eingeführte Beschränkung des Kostendeckungsgrundsatzes für Altbauten wieder aufgehoben.

d) Der bestehende Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird beibehalten. Der sogenannte “Wucherparagraph” in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einer überhöhten Miete zur bußgeldbedrohten Ordnungswidrigkeit. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Lediglich soweit die Kostenmiete höher liegt, darf diese Grenze überschritten werden. Damit wird die 1993 eingeführte Beschränkung des Kostendeckungsgrundsatzes für Altbauten wieder aufgehoben.

e) Die Mietrechtsreform behält die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter bei. Aus Gründen des Umweltschutzes sind künftig alle Modernisierungsmaßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Wasser oder Energie aller Art führen, umlagefähig. Bisher galt dies nur für Heizenergie. Auch weiterhin können 11 % der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Modernisierungs-Mieterhöhung ist dem Mieter zunächst unter Mitteilung der voraussichtlichen Höhe anzukündigen. Übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10 %, verlängert sich der Erhöhungszeitpunkt um sechs Monate. Die Mieterhöhung ist schriftlich zu erklären und hat dabei eine Berechnung und Erläuterung der entstandenen Kosten zu enthalten.

2. Betriebskosten

Die stetig steigenden Energie-, Wasser- und Entsorgungskosten lassen die Nebenkosten zunehmend zur sog. “Zweiten Miete” werden. Um mehr Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit zu schaffen, aber auch energiebewusstes Verhalten zu fördern, ist deshalb vorgesehen, dass die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten künftig auch verbrauchsabhängig abzurechnen sind, soweit nichts anderes vereinbart ist. Anders erfasste Betriebskosten hat der Vermieter, sofern nicht anderes vereinbart, nach der Wohnfläche umlegen.

Außerdem muss der Vermieter die Betriebskosten künftig – wie bisher lediglich bei preisgebundenem Wohnraum – grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen.

3. Index- und Staffelmietverträge

Bisher gelten für Mieten, die durch einen Preisindex bestimmt werden (Indexmieten) und Mieten, die in vorher festgelegten Zeiträumen um bestimmte Beträge erhöht werden (Staffelmieten) unterschiedliche zeitliche Beschränkungen. Nach der Neuregelung sind die Index- und Staffelmiete zeitlich unbeschränkt zulässig. Der Mieterschutz soll bei der Staffelmiete durch ein Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch eine Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet werden.

4. Zeitmietverträge

Die Unterscheidung zwischen einfachen und qualifizierten Zeitmietverträgen – Mietverträge, die lediglich auf eine bestimmte Zeit eingegangen werden – wird abgeschafft. Die Mietrechtsreform sieht nur noch einen “qualifizierten” Zeitmietvertrag vor, bei dem der Vermieter einen der im Gesetz genannten Befristungsgründe geltend machen muss. Derartige berechtigte Interessen sind der Eigenbedarf, der Abriss oder die Umgestaltung der Räume sowie die Vermietung an Dienstverpflichtete. Dem Mieter ist dabei der Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Der Mieter kann nach Ablauf der Befristung nicht mehr, wie bisher, die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen oder sich auf die Sozialklausel berufen.

5. Kündigungsfristen

Bislang galten für Vermieter und Mieter die gleichen Kündigungsfristen. Die regelmäßige Kündigungsfrist betrug 3 Monate. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit Überlassung des Wohnraums verlängerte sich diese um jeweils 3 Monate.

Dies wurde geändert.
Um den geänderten Lebensgewohnheiten, wie beispielsweise immer häufigeren Arbeitsplatzwechseln, aber auch dem Wechsel in Altenheime, Rechnung zu tragen, wurden die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter bei unbefristeten Mietverträgen verkürzt.
Die Kündigung ist – wie bisher – am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (3 Monate).
Eine weitere Verlängerung der Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums auf dann 6 bzw. 9 Monate gilt nur noch für den Vermieter. Damit soll dem überwiegenden Interesse des Mieters Rechnung getragen werden, der nach einem lang dauernden Mietverhältnis in seiner Umgebung sozial verwurzelt ist und deshalb für die Suche einer neuen Wohnung ausreichend Zeit benötigt.
Für den Mieter gilt – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – nur noch eine 3-monatige Kündigungsfrist.

Bei Wohnraum, welcher nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, können kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

6. Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, sind Ehegatten und Familienangehörige heute nach dem Gesetz berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Mit der Neuregelung wird nunmehr das bereits von der Rechtsprechung auf nichteheliche heterosexuelle Lebensgemeinschaften ausgedehnte Eintritts- und Fortsetzungsrecht auf Personen erweitert, die mit dem Mieter in einem “auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben”. Voraussetzung hierfür ist eine über die bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgehende, dauerhafte und von einer besonders engen Verbindung geprägte Hauhaltsgemeinschaft. Auch gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemeinschaften wie beispielsweise die zweier alter Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen wollen, können diese Anforderungen erfüllen.

Dagegen sieht die Gesetzesänderung die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ohne Darlegungspflicht eines berechtigten Interesses gegenüber Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters hatten, vor.

7. Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Der Kündigungsschutz nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bleibt wegen der hohen Missbrauchsanfälligkeit weitgehend erhalten. Die Mietrechtsreform vereinfacht dabei Regelungen. Künftig wird es eine bundeseinheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung geben. Diese Frist kann in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Gleichzeitig erhält der Vermieter die Möglichkeit, die verlängerte Kündigungsfrist durch Nachweis einer Ersatzwohnung für den Mieter und die Erstattung der Umzugskosten abzukürzen. Eine Regelung über den Nachweis sowie über die Vergleichbarkeit der Wohnung, beispielsweise hinsichtlich der Miete, ist dabei jedoch nicht erfolgt.

Ob die gesteckten Ziele der Reform erreicht werden bleibt abzuwarten. So wird beispielsweise von der angeregten Kodifizierung der verbindlichen Festlegung der Wohnflächenermittlung ebenso abgesehen, wie von einer Normierung des Zeitraums und Umfanges Schönheitsreparaturen. Gerade hierauf fällt jedoch trotz gefestigter Rechtsprechung ein nicht unerheblicher Teil der Mietstreitigkeiten.

Das neue Mietrecht trifft zum 01. September 2001 in Kraft.

Verfasser: © Michael Dederich, Rechtsanwalt