- Neuregelungen des Wohnraummietrechts – endlich geschafft!!!

Eine Reform des Mietrechts, das seit in Kraft treten des Bürgerlichen Gesetzbuches vor nunmehr über 100 Jahren geprägt ist durch wechselnde politische und wirtschaftliche Entwicklungen und den damit einhergehenden zahlreichen gesetzlichen Änderungen, ist seit langem überfällig. Mit dem nunmehr zum 01. September 2001 angekündigten in Krafttreten der Mietrechtsreform soll das geltende Mietrecht vereinfacht, neugegliedert und inhaltlich modernisiert werden , um letztlich für Mieter und Vermieter verständlicher und übersichtlicher zu werden. Daneben soll umweltbewusstes Verhalten durch Energiesparanreize ebenso gefördert werden, wie Investitionen in den Bau privater Mietwohnungen. Weiterhin soll aufgrund der angestrebten Transparenz die Zahl der jährlich mehr als 300.000 Mietprozesse gesenkt werden. Inhaltlichen Änderungen des Wohnraummietrechts haben sich insbesondere bei folgenden Punkten ergeben.

1. Mieterhöhungen

a) Die bisher im Gesetz zur Regelung der Miethöhe normierten Vorschriften zu Mieterhöhungen werden nunmehr in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen und erfahren dabei einige Änderungen.

Das Wohnraummietrecht kennt seit Jahrzehnten das Vergleichsmietensystem. Mieterhöhungen sind dabei regelmäßig nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Daneben kann bisher eine Erhöhung lediglich mit gestiegenen Betriebs- und Kapitalkosten oder mit der Durchführung von baulichen Änderungen begründet werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann bisher ermittelt werden durch einen einfachen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten sowie durch die Benennung der Mieten dreier Vergleichswohnungen.

Mit der Neuregelung wird nunmehr die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erleichtert und objektiviert. Hierzu können die Gemeinden künftig eine Mietdatenbank einrichten. Als weitere Alternative wird der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und von der Gemeinde und Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt werden muss. Hierdurch soll das Mieterhöhungsverfahren vereinfacht und Streitigkeiten vermieden werden. Der Vermieter muss bei einer Mieterhöhung dem Mieter, soweit ein qualifizierter Mietspiegel in der Gemeinde existiert, dessen konkrete Angaben zwingend mitteilen. Aufgrund des allseitigen Anerkenntnisses des qualifizierten Mietspiegels besteht in einem Mieterhöhungsprozess die – widerlegbare – Vermutung, dass die darin bezeichneten Entgelte tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

b) Die seit 01.09.1998 für alle Mieterhöhungen geltende Kappungsgrenze von 30 % wird auf 20 % gesenkt, das heißt, dass ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nunmehr nur um insgesamt 20 % anheben darf.

c) Die bisher nach § 5 Miethöhegesetz bestehende Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete wird ersatzlos gestrichen.

d) Der bestehende Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird beibehalten. Der sogenannte “Wucherparagraph” in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einer überhöhten Miete zur bußgeldbedrohten Ordnungswidrigkeit. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Lediglich soweit die Kostenmiete höher liegt, darf diese Grenze überschritten werden. Damit wird die 1993 eingeführte Beschränkung des Kostendeckungsgrundsatzes für Altbauten wieder aufgehoben.

d) Der bestehende Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird beibehalten. Der sogenannte “Wucherparagraph” in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einer überhöhten Miete zur bußgeldbedrohten Ordnungswidrigkeit. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Lediglich soweit die Kostenmiete höher liegt, darf diese Grenze überschritten werden. Damit wird die 1993 eingeführte Beschränkung des Kostendeckungsgrundsatzes für Altbauten wieder aufgehoben.

d) Der bestehende Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird beibehalten. Der sogenannte “Wucherparagraph” in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einer überhöhten Miete zur bußgeldbedrohten Ordnungswidrigkeit. So darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Lediglich soweit die Kostenmiete höher liegt, darf diese Grenze überschritten werden. Damit wird die 1993 eingeführte Beschränkung des Kostendeckungsgrundsatzes für Altbauten wieder aufgehoben.

e) Die Mietrechtsreform behält die Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter bei. Aus Gründen des Umweltschutzes sind künftig alle Modernisierungsmaßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Wasser oder Energie aller Art führen, umlagefähig. Bisher galt dies nur für Heizenergie. Auch weiterhin können 11 % der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Modernisierungs-Mieterhöhung ist dem Mieter zunächst unter Mitteilung der voraussichtlichen Höhe anzukündigen. Übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10 %, verlängert sich der Erhöhungszeitpunkt um sechs Monate. Die Mieterhöhung ist schriftlich zu erklären und hat dabei eine Berechnung und Erläuterung der entstandenen Kosten zu enthalten.

2. Betriebskosten

Die stetig steigenden Energie-, Wasser- und Entsorgungskosten lassen die Nebenkosten zunehmend zur sog. “Zweiten Miete” werden. Um mehr Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit zu schaffen, aber auch energiebewusstes Verhalten zu fördern, ist deshalb vorgesehen, dass die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten künftig auch verbrauchsabhängig abzurechnen sind, soweit nichts anderes vereinbart ist. Anders erfasste Betriebskosten hat der Vermieter, sofern nicht anderes vereinbart, nach der Wohnfläche umlegen.

Außerdem muss der Vermieter die Betriebskosten künftig – wie bisher lediglich bei preisgebundenem Wohnraum – grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen.

3. Index- und Staffelmietverträge

Bisher gelten für Mieten, die durch einen Preisindex bestimmt werden (Indexmieten) und Mieten, die in vorher festgelegten Zeiträumen um bestimmte Beträge erhöht werden (Staffelmieten) unterschiedliche zeitliche Beschränkungen. Nach der Neuregelung sind die Index- und Staffelmiete zeitlich unbeschränkt zulässig. Der Mieterschutz soll bei der Staffelmiete durch ein Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch eine Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet werden.

4. Zeitmietverträge

Die Unterscheidung zwischen einfachen und qualifizierten Zeitmietverträgen – Mietverträge, die lediglich auf eine bestimmte Zeit eingegangen werden – wird abgeschafft. Die Mietrechtsreform sieht nur noch einen “qualifizierten” Zeitmietvertrag vor, bei dem der Vermieter einen der im Gesetz genannten Befristungsgründe geltend machen muss. Derartige berechtigte Interessen sind der Eigenbedarf, der Abriss oder die Umgestaltung der Räume sowie die Vermietung an Dienstverpflichtete. Dem Mieter ist dabei der Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Der Mieter kann nach Ablauf der Befristung nicht mehr, wie bisher, die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen oder sich auf die Sozialklausel berufen.

5. Kündigungsfristen

Bislang galten für Vermieter und Mieter die gleichen Kündigungsfristen. Die regelmäßige Kündigungsfrist betrug 3 Monate. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit Überlassung des Wohnraums verlängerte sich diese um jeweils 3 Monate.

Dies wurde geändert.
Um den geänderten Lebensgewohnheiten, wie beispielsweise immer häufigeren Arbeitsplatzwechseln, aber auch dem Wechsel in Altenheime, Rechnung zu tragen, wurden die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter bei unbefristeten Mietverträgen verkürzt.
Die Kündigung ist – wie bisher – am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (3 Monate).
Eine weitere Verlängerung der Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums auf dann 6 bzw. 9 Monate gilt nur noch für den Vermieter. Damit soll dem überwiegenden Interesse des Mieters Rechnung getragen werden, der nach einem lang dauernden Mietverhältnis in seiner Umgebung sozial verwurzelt ist und deshalb für die Suche einer neuen Wohnung ausreichend Zeit benötigt.
Für den Mieter gilt – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – nur noch eine 3-monatige Kündigungsfrist.

Bei Wohnraum, welcher nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, können kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

6. Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, sind Ehegatten und Familienangehörige heute nach dem Gesetz berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Mit der Neuregelung wird nunmehr das bereits von der Rechtsprechung auf nichteheliche heterosexuelle Lebensgemeinschaften ausgedehnte Eintritts- und Fortsetzungsrecht auf Personen erweitert, die mit dem Mieter in einem “auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben”. Voraussetzung hierfür ist eine über die bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgehende, dauerhafte und von einer besonders engen Verbindung geprägte Hauhaltsgemeinschaft. Auch gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemeinschaften wie beispielsweise die zweier alter Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen wollen, können diese Anforderungen erfüllen.

Dagegen sieht die Gesetzesänderung die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters ohne Darlegungspflicht eines berechtigten Interesses gegenüber Erben, die ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des verstorbenen Mieters hatten, vor.

7. Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Der Kündigungsschutz nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bleibt wegen der hohen Missbrauchsanfälligkeit weitgehend erhalten. Die Mietrechtsreform vereinfacht dabei Regelungen. Künftig wird es eine bundeseinheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung geben. Diese Frist kann in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Gleichzeitig erhält der Vermieter die Möglichkeit, die verlängerte Kündigungsfrist durch Nachweis einer Ersatzwohnung für den Mieter und die Erstattung der Umzugskosten abzukürzen. Eine Regelung über den Nachweis sowie über die Vergleichbarkeit der Wohnung, beispielsweise hinsichtlich der Miete, ist dabei jedoch nicht erfolgt.

Ob die gesteckten Ziele der Reform erreicht werden bleibt abzuwarten. So wird beispielsweise von der angeregten Kodifizierung der verbindlichen Festlegung der Wohnflächenermittlung ebenso abgesehen, wie von einer Normierung des Zeitraums und Umfanges Schönheitsreparaturen. Gerade hierauf fällt jedoch trotz gefestigter Rechtsprechung ein nicht unerheblicher Teil der Mietstreitigkeiten.

Das neue Mietrecht trifft zum 01. September 2001 in Kraft.

Verfasser: © Michael Dederich, Rechtsanwalt